Apuntes para la discusión del mercado de alquileres

En junio de 2020 se sancionó la Ley 27.551 que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación con el objetivo de regular el mercado de alquileres. A partir de la sanción de la ley, se suscitaron algunos debates públicos y comenzó una fuerte presión en su contra. Por ejemplo, en enero de 2021, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (CUCICBA) junto con diputados de Juntos por el Cambio presentaron un proyecto para derogarla. A finales de ese mismo año, integrantes del oficialismo nacional también se expresaron en el mismo sentido. Y de manera frecuente se publican artículos en los medios de comunicación que argumentan que la baja en la oferta de propiedades en alquiler se debe a que los propietarios optan por retirarlas del mercado debido a la caída de la rentabilidad en dólares provocada por la entrada en vigencia de la ley. 

Estos debates volvieron a copar la agenda en los últimos meses debido a las diferentes propuestas de reforma de la ley vigente. Por este motivo, el contexto actual es propicio para analizar el comportamiento del mercado inmobiliario y el verdadero impacto de la ley de alquileres. 

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Esta nota se focaliza en dos aspectos que creemos centrales para analizar el escenario actual: la falta de información confiable sobre el mercado de alquileres y la comprensión del funcionamiento del mercado inmobiliario en general y del mercado de alquileres en particular. 

¿Qué información hay disponible?

Uno de los principales escollos que presenta el análisis del mercado de alquileres y la posibilidad de elaborar propuestas de regulación es la falta de información confiable que existe sobre ese mercado. Para poder avanzar en la propuesta de una regulación efectiva es necesario conocer en profundidad su comportamiento vinculado a otras variables que lo afectan, como la inflación, los salarios, oferta de los alquileres, construcción y compra-venta de propiedades, el dólar, los precios del suelo y de la rentabilidad del sector inmobiliario, entre otras. Tampoco existe información de lo que ocurre en las transacciones efectivamente realizadas. El registro de contratos de alquiler que dispone la Ley N° 27551 es todavía insuficiente: hasta el momento cuenta nada más con 169.000 contratos registrados. Si bien desde las organizaciones de la sociedad civil hay intentos por realizar relevamientos propios, el alcance y los recursos disponibles impiden llegar a resultados satisfactorios. 

Esta situación afecta también a los gobiernos locales y limita su capacidad de comprender y actuar sobre el mercado de alquileres. Para citar un ejemplo, la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires utiliza la información producida y publicada por portales de oferta de inmuebles.

Las fuentes de información en las que se basan los estudios sobre el mercado inmobiliario son las estadísticas de la agencia inmobiliaria Argenprop.

Los datos surgen de la elaboración de promedios de las propiedades en oferta y de los valores que se establecen con su intermediación y no existen relevamientos propios, actualizados ni periódicos. Además, la información no contempla la gran cantidad de alquileres informales o realizados sin la intermediación de inmobiliarias. Por otro lado, tampoco existen mecanismos de valuación oficiales que releven los valores reales de mercado de las propiedades. Estas últimas se consideran o bien por su precio de oferta –en algunos casos por encima de lo que luego es vendida– o bien por el valor fiscal homogéneo –que se expresa en pesos y muy por debajo del valor real.

Créditos: ANCCOM

Por lo tanto, uno de los principales obstáculos para analizar el comportamiento del mercado de alquileres es la información. Los únicos datos disponibles sobre el mercado de alquileres son los producidos por las inmobiliarias que son también actores interesados, con capacidad de presión y de instalar agenda. 

Funcionamiento del mercado inmobiliario y del alquiler

En Argentina el mercado inmobiliario conjuga algunos componentes que convierten, cada vez más, a los inmuebles exclusivamente en mercancías alejándolos de su función como viviendas en calidad de derecho. En primer lugar, la dolarización de ese mercado hace crecer los precios conforme se devalúa el peso, moneda en la que percibe sus ingresos la mayor parte de la población. En segundo lugar, los inmuebles son una de las mejores alternativas de inversión como reserva de valor. No existen otras alternativas que logren preservar el valor de los ahorros y, con los vaivenes económicos del país, está muy instalado en ciertos sectores de la sociedad que lo más seguro siempre es invertir en “ladrillos”. Los precios en dólares de los inmuebles se vienen incrementando de manera constante –ciclo interrumpido temporalmente por la pandemia–, superando en seguridad y rentabilidad a muchas inversiones productivas e incluso financieras. Esto estimula la especulación inmobiliaria, aumenta la demanda de suelo para desarrollos mercantiles y empuja los precios al alza. Cabe destacar que las propiedades suben de precio por factores externos al propietario, más allá de los aumentos marginales por las mejoras que éste pueda realizar. De ello se desprende que los precios de los inmuebles crecen constantemente por todas las acciones de la ciudad en su conjunto. Es decir, cualquier cambio en las condiciones externas impacta directamente en los valores de las propiedades. Por ejemplo, la posibilidad de producir más unidades habitacionales –fruto de un cambio de normativa en el código urbanístico– genera un importante salto en los precios de todas las propiedades, ya que se anticipan a las nuevas posibilidades de construcción. Por último, las regulaciones urbanas pueden colaborar a reforzar el carácter mercantil del suelo, disponiendo para el mercado el espacio vacante. Esto sucede con la privatización de tierras públicas y con el aumento de la capacidad constructiva en el suelo ya ocupado. 

En cuanto al mercado de alquileres, el hecho de que los precios de las viviendas estén dolarizados genera que las expectativas de rentabilidad respecto del alquiler también estén asociadas al dólar. De esta manera, la desventaja es de quienes demandan viviendas para alquiler residencial: personas que perciben ingresos en pesos y no tienen herramientas para equilibrar el mercado. Por otro lado, suele esgrimirse que cuando hay mayor oferta de propiedades en alquiler se reducen los precios o, al revés, cuando hay menor oferta, aumentan. No obstante, la evidencia demuestra lo contrario.

El precio de los alquileres está atado al precio de los inmuebles, puesto que representa un porcentaje de las expectativas que el propietario tiene sobre el capital inmovilizado y que es, por lo menos, la tasa de interés que ofrece el mercado en otras inversiones.

En otras palabras, a medida que sube el precio de las propiedades sube el monto del alquiler, ya que el alquiler está considerado como la renta mensualizada del valor de mercado del inmueble. Por lo tanto, si disminuye o aumenta la oferta, no influye en los precios de los alquileres, antes bien, la tendencia histórica es al alza. Por ejemplo, si una propiedad vale 100.000 dólares en el mercado y la tasa de ganancia es del 2% mensual, el alquiler será de 2.000 dólares mensuales, entonces, si aumenta el precio de la propiedad va a aumentar el alquiler. 

Las miradas críticas respecto de la ley de alquileres vigente suelen argumentar que no es necesario regular el mercado puesto que este se regula y equilibra solo, o que lo único que produjo la ley fue una retracción en la oferta de inmuebles para alquiler residencial y, como consecuencia, un aumento de los precios. Sin embargo, el mercado de alquileres es un mercado desigual que establece los precios porque la oferta es relativamente limitada en relación con la demanda. Esto se ve reflejado en el aumento de los alquileres que tiene una relación directa con el valor de los inmuebles, ya que el alquiler es la tasa de ganancia del valor total de la propiedad. 

Créditos: ANCCOM

Para finalizar, regular el mercado no solo se relaciona con establecer impuestos, límites a los aumentos o precios máximos. La formalización y registro de las transacciones y, como consecuencia, la generación de información confiable para conocer cuántos son los contratos firmados y qué características tienen, sería una fuente primordial para pensar un marco regulatorio. La regulación del mercado de alquileres no puede estar escindida de políticas que piensen a la vivienda como un derecho y que bajo esta premisa planifiquen los usos del suelo y orienten la construcción de vivienda en función de las necesidades reales de la población. 

Edgardo Contreras Nossa 

Arquitecto y magíster en Planificación urbana y regional. Asesor en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Gabriela Tavella

Licenciada en Sociología y magíster en Estudios Latinoamericanos. Asesora en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.